IMT: como se calcula, quem paga e quando há isenção
O IMT é o maior imposto da compra de casa. Explico a base de cálculo, a diferença entre habitação própria e segunda habitação, e quando existe isenção.
O IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis — é pago pelo comprador, antes da escritura, e é normalmente o maior custo depois do preço da casa.
Sobre que valor incide
Sobre o valor mais alto entre o preço declarado na escritura e o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel. Se comprar por 250.000 € uma casa com VPT de 270.000 €, o imposto calcula-se sobre 270.000 €.
Habitação própria e permanente vs. outros casos
Existem duas tabelas distintas. Na habitação própria e permanente há um primeiro escalão isento e taxas mais favoráveis. Para segunda habitação, arrendamento ou investimento, a tributação começa logo no primeiro euro. Terrenos para construção e outros prédios urbanos são tributados a uma taxa única.
Como funciona o cálculo por escalões
Não é uma taxa simples sobre o valor total: aplica-se a taxa marginal do escalão e subtrai-se uma parcela a abater definida por lei. Por isso um imóvel ligeiramente acima de um limite não sofre um salto brusco de imposto.
Isenções mais frequentes
- Habitação própria e permanente até ao limite do primeiro escalão.
- Jovens até aos 35 anos, na primeira aquisição de habitação própria e permanente, dentro dos limites de valor definidos na lei.
- Aquisições para revenda por empresas com essa atividade, em condições específicas.
As condições e limites mudam com o Orçamento do Estado — confirme sempre a situação em vigor.
Quando se paga
Antes da escritura. A liquidação é feita no Portal das Finanças e o comprovativo é entregue no ato.
Faça a sua estimativa
O simulador do site calcula IMT e Imposto de Selo a partir do preço, do VPT e do montante de crédito: /ferramentas/simulador-imt
É uma estimativa para planeamento. O valor oficial é o emitido pela Autoridade Tributária.